关于稳楼市，政府工作报告提出四大新举措

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政府工(gōng)作报告提出，有效防范化解重点领域风险，牢牢守住不发生系统性(xìng)风险底线。更好统筹发展和安全，坚持在发展中逐步化解风险，努力实现高质量(liàng)发展和高水平安全的(de)良性(xìng)互動(dòng)。在具体领域方面，房地产领域继续被放在防风险的(de)首位。

报告指出，持续用力推動(dòng)房地产市场止跌回稳，并提出因城施策调减限制性(xìng)措施、在存量(liàng)房收购方面给予地方政府更大自主权、拓(tà)宽保障性(xìng)住房再贷款使用范围、優(yōu)化城市空间结构等重要举措。

“政府工(gōng)作报告对房地产提出了明确的(de)工(gōng)作部署，对今年房地产止跌回稳工(gōng)作开展提供了非常清晰的(de)指引，將(jiāng)进一步促进房地产市场的(de)供求关系平衡。”上海易居房地产研究院副院长严跃进指出。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，房地产继续被置於(yú)防风险的(de)首位，这意味着2025年重点领域风险中，防范房地产风险最为重要。这已影响到地方财政稳定、居民獲(huò)得感、安全感，以及全社会消费、上下游稳定和就业、收入等经济基本面的(de)稳定性(xìng)。

他指出，一方面，这与2024年底中央经济工(gōng)作会议部署和要求完全一致，另一方面，尽管2024年四季度房地产出现止跌回稳的(de)迹象，但从今年1-2月的(de)数据来看(kàn)，重点城市新房销售面积同(tóng)环比均出现下跌，回稳的(de)基础仍待夯实。目前，存量(liàng)政策应出尽出，2025年房地产能否真正实现止跌回稳，关键看(kàn)增量(liàng)政策。

看(kàn)点一：因城施策调减限制性(xìng)措施

政府工(gōng)作报告提出，因城施策调减限制性(xìng)措施，加力实施城中村和危旧房改造(zào)，充分(fēn)释放刚性(xìng)和改善性(xìng)住房需求潜力。

严跃进指出，“因城施策调减限制性(xìng)措施”这一表述在中央经济工(gōng)作会议的(de)文件中没有提及，是今年政策方面的(de)一个很重要的(de)导向，也就是说，各地一些限购限售政策还有调整和優(yōu)化的(de)可能，即便是一线城市情况有一定的(de)特殊性(xìng)，政策也可以做(zuò)进一步的(de)调整優(yōu)化。

李宇嘉表示，城中村和危旧房涉及的(de)主要是年轻人、新市民的(de)刚需，老市民的(de)改善，这是当前住房结构性(xìng)需求的(de)生力军，主要集中在人口净流入的(de)大城市。2025年初，广州、深圳、上海、北京、郑州、西安等地均规划了大规模的(de)城中村改造(zào)，且新开工(gōng)项目明显增加，同(tóng)时还將(jiāng)彻底完成认定的(de)危旧房改造(zào)。

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广开首席产业研究院资深研究员马泓表示，预计2025年实际进行城中村改造(zào)实施计划的(de)数量(liàng)可能增至150万套-200万套，总计拉動(dòng)住房需求0.75-1亿平方米，带動(dòng)保障性(xìng)住房贷款约1800亿-2400亿元。

看(kàn)点二：在存量(liàng)房收购方面给予地方政府更大自主权

政府工(gōng)作报告指出，盘活存量(liàng)用地和商办用房，推进收购存量(liàng)商品房，在收购主体、价格和用途方面给予城市政府更大自主权。

李宇嘉表示，目前，各地土地库存比较大，去化周期远超过房屋，这是制约房地产价格稳定、止跌回稳的(de)关键。郃(hé)理控制新增供地，意味着短期内要控制供地，缓解供求矛盾，引导市场预期，稳定了再谋求未来发展。同(tóng)时，要將(jiāng)已经供应的(de)未开发用地，特别是不适应当前需求形势的(de)存量(liàng)用地、商办用地盘活，企业手上的(de)地盘活了，才(cái)能谋求发展。

提高地方自主权，收购存量(liàng)房，在分(fēn)析师看(kàn)来是一个重大的(de)突破。

“从过去对於(yú)城市自主权的(de)角度看(kàn)，主要是强调各地对购房政策放松放宽的(de)自主权。现在相当於(yú)地方政府或城市政策的(de)权力增加，也意味着对於(yú)收购存量(liàng)商品房的(de)重视程度和期待明显增加。”严跃进说。

李宇嘉指出，近期，土地收储獲(huò)得了进展，但房屋收储提出的(de)早，却没有明显进展，主要是要求各地要有2家国企来承担，坚持市场化、法制化、资金平衡的(de)原则，按照白菜价来收购，即土地划拨成本+建安+5%的(de)利润等等，这导致收购很难推进。此次明确，主体、用途、价格地方可以自主，意味着2025年存量(liàng)房收购將(jiāng)加速，这对於(yú)解决库存去化、稳定房屋价格，进而稳定市场预期，实现止跌回稳具有重要的(de)意义。

看(kàn)点三：拓(tà)宽保障性(xìng)住房再贷款使用范围

政府工(gōng)作报告指出，拓(tà)宽保障性(xìng)住房再贷款使用范围。发挥房地产融资协调机制作用，继续做(zuò)好保交房工(gōng)作，有效防范房企債(zhài)务违约风险。

严跃进表示，过去对收购的(de)房源类型基本限制在住宅库存领域，后续库存商业和办公用房等也可能会纳入到收购的(de)范畴。此外，对於(yú)后续的(de)房源改造(zào)，也会拓(tà)宽用途。过去局限於(yú)保障房领域，尤其是保租房领域，今年可以适当拓(tà)宽，如一些高校收储做(zuò)宿舍，就是非常好的(de)用途。

此外，他还表示，融资协调机制是2024年的(de)一项重要工(gōng)作，这次写入到政府工(gōng)作报告中，说明该项工(gōng)作的(de)重要性(xìng)进一步提高。

李宇嘉表示，继续完善融资协调机制，通过夯实项目公司法人实体，资金闭环，预售资金监管和郃(hé)理提取等，將(jiāng)房企风险和项目隔离，实现风险切割和阻断，让风险最小化的(de)同(tóng)时，保障債(zhài)权人和小业主的(de)利益。这使得银行投放贷款的(de)积极性(xìng)提升，小业主买期房的(de)积极性(xìng)提升，既防风险，也保稳定。

看(kàn)点四：優(yōu)化城市空间结构

政府工(gōng)作报告指出，優(yōu)化城市空间结构和土地利用方式，郃(hé)理控制新增房地产用地供应。

李宇嘉表示，这意味着城市空间不能再外延式扩张，导致地方财政和債(zhài)务压力大，而要转向集约化、紧凑型、功能互补、产城融郃(hé)；用地方式要基於(yú)人口形势、产业需求等向存量(liàng)转变，向功能复郃(hé)转变。

严跃进认为，这个表述本质上就是要做(zuò)好“四好”工(gōng)作，即“好房子、好小区、好社区、好城区”。从微观角度看(kàn)，要做(zuò)好房子的(de)户型等设计工(gōng)作，从宏观的(de)角度看(kàn)要做(zuò)好城市规划的(de)工(gōng)作。出发点都在於(yú)，新一轮“好房子”的(de)建设工(gōng)作，需要有一个更加優(yōu)化的(de)城市空间做(zuò)支撑。