编者按：2024年，面对经济与行(xíng)业调整的(de)大(dà)环境，如何穿过风暴，在周期(qī)考验和市(shì)場(chǎng)竞争中(zhōng)赢得生存与发展，是每一个企业掌舵者需要思考的(de)核心问题。
在这一背景下，观点新(xīn)媒体策划并推出“穿过风暴”年度系列报道，寻找一批在变革中(zhōng)砥砺前行(xíng)、推动中(zhōng)国经济高质量发展的(de)企业共同迎接新(xīn)的(de)一年。
同时，我们将继续对话一批具有全球视野和丰富学识的(de)经济学者与行(xíng)业领袖，從(cóng)他们的(de)角度，解读行(xíng)业与企业的(de)未來(lái)发展。
观点网11月20日，世邦魏理仕在上海西岸漩心艺术中(zhōng)心举行(xíng)一年一度的(de)CBRE论坛。
此(cǐ)次论坛主题为“大(dà)來(lái)”，出自《易经》泰卦，指阴暗面逐渐消退，光明面逐渐增長(zhǎng)。
观点新(xīn)媒体在世邦魏理仕中(zhōng)国区总裁李凌发表(biǎo)2024年度演讲后对其进行(xíng)了一次采访，谈一谈他对当今以及未來(lái)经济形势的(de)看法。
在年度演讲中(zhōng)，李凌提到，国际地(dì)缘和贸易环境持续动荡，以及特朗普再次上台(tái)使得外(wài)部环境不确定性增加，再加上国內(nèi)弱于预期(qī)的(de)內(nèi)需和经济增長(zhǎng)，似乎当下的(de)情况仍然不乐观，但不同因素、各种力量的(de)相互(hù)交缠、消長(zhǎng)、转化，才是市(shì)場(chǎng)的(de)常态和运行(xíng)规律。
李凌认为，面对复杂市(shì)場(chǎng)应保持信唸(niàn)和准备,長(zhǎng)期(qī)來(lái)看,中(zhōng)国消费升级和经济增長(zhǎng)为商业地(dì)产带來(lái)潜力。拨开当前不确定性的(de)重重迷雾，我们仍可看到阴暗面逐渐消逝、光明面逐渐增長(zhǎng)的(de)发展规律。在演讲中(zhōng)，他用丘吉尔的(de)故事告诉观众：“运气只会加持那些信唸(niàn)坚定也有充分准备的(de)人。只有他们，才会真正被幸运拥抱。”
当下，“大(dà)來(lái)”之势已然显現(xiàn)。在李凌看來(lái)，政策的(de)变化历來(lái)是市(shì)場(chǎng)力量消長(zhǎng)的(de)风向标。自9月下旬开始，国家出台(tái)了集合財(cái)政、货币和房地(dì)产一揽子措施的(de)经济刺激方案，至前不久人大(dà)常委会刚刚批准了10万亿化债计划，上层持续释放积极信號(hào)。
李凌认为，这是化解地(dì)方政府隐性债务和相关房地(dì)产债务的(de)重要措施，着眼的(de)是经济中(zhōng)的(de)结构性隐患，是中(zhōng)長(zhǎng)期(qī)能让中(zhōng)国经济轻装上阵、实現(xiàn)高质量增長(zhǎng)的(de)前提。
從(cóng)各商业地(dì)产类别來(lái)看，在过去的(de)两年间，零售物业從(cóng)无人问津，翻红为交易最活跃的(de)資(zī)产类别。疫情结束后，线下消费場(chǎng)景重启，带动零售物业需求的(de)快速回暖。世邦魏理仕研究部数据显示，今年前三季度，全国18个主要城市(shì)的(de)优质零售物业净吸纳量达到430万平方米，比疫情前5年的(de)同期(qī)水平高出了20%以上。
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与零售行(xíng)业在疫情之后所经历的(de)复苏不同，仓储物流市(shì)場(chǎng)近两年经历了回调。当由于疫情爆发所推动的(de)投資(zī)热潮逐步退去，叠加高标仓储供应高峰的(de)到來(lái)，市(shì)場(chǎng)无形的(de)手开始对資(zī)产价格进行(xíng)修正。
李凌对观点新(xīn)媒体表(biǎo)示：“不过大(dà)部分城市(shì)的(de)高标仓储新(xīn)增供应高峰已经或者即将过去，未來(lái)两年，随着空置面积不断去化，供需天平将逐渐恢复平衡(héng)。这个期(qī)间，也是市(shì)場(chǎng)存在最好交易机会的(de)微妙时段。”
租金下滑的(de)不仅有仓储市(shì)場(chǎng)，還(hái)有長(zhǎng)租公寓。而目前，長(zhǎng)租公寓经历的(de)波动主要是保租房集中(zhōng)交付对市(shì)場(chǎng)格局的(de)冲击。据世邦魏理仕的(de)数据调查，虽然国內(nèi)一些城市(shì)和项目的(de)租金短期(qī)內(nèi)出現(xiàn)了下滑，但主要城市(shì)整体出租率仍然稳定在90%以上，充分显示了住(zhù)房租赁市(shì)場(chǎng)稳固的(de)需求基础。
“在欧美市(shì)場(chǎng)上，过去十年租赁住(zhù)宅在大(dà)宗物业投資(zī)交易额的(de)占比甚至超过了20%。在国內(nèi)，机构投資(zī)者在長(zhǎng)租公寓的(de)配置還(hái)处于起步阶段，未來(lái)结构性提升空间還(hái)很大(dà)。”李凌從(cóng)过往的(de)经验中(zhōng)，敏锐地(dì)察觉到国內(nèi)租赁住(zhù)宅的(de)潜力。
经济低迷情况下，办公楼作为典型的(de)顺周期(qī)資(zī)产自然是首当其冲，也因此(cǐ)被许多(duō)投資(zī)者谨慎关注。但在今年大(dà)宗交易当中(zhōng)，寫(xiě)字楼仍然占了很大(dà)比重，世邦魏理仕今年也完成了多(duō)单办公物业交易。
“既有对当前市(shì)場(chǎng)供需失衡(héng)的(de)顾虑，也來(lái)自对办公楼資(zī)产穿越周期(qī)的(de)長(zhǎng)期(qī)表(biǎo)現(xiàn)的(de)未知。”李凌直言。但当放远眼光，李凌认为办公楼投資(zī)或许正在进入一个新(xīn)的(de)阶段，关注核心城市(shì)的(de)高品质项目、关注租金收入的(de)稳定性才是穿越周期(qī)的(de)保障。
当下的(de)商业地(dì)产市(shì)場(chǎng)仍然是年轻、有活力的(de)行(xíng)业。李凌认为其虽不像AI、航天那样前沿，但也绝非“夕阳”产业。行(xíng)业跟随时代发展的(de)锐意创新(xīn)，以及長(zhǎng)远來(lái)看人的(de)活动对于空间的(de)需求，将支撑商业地(dì)产行(xíng)业行(xíng)稳，致远。
“在未來(lái)的(de)相当長(zhǎng)的(de)时间內(nèi)，在中(zhōng)国这样的(de)大(dà)经济体中(zhōng)，任何人的(de)活动，都需要物理空间。商业地(dì)产、产业地(dì)产在中(zhōng)国仍然有很大(dà)的(de)发展与提升。它是一个稳健和不断增長(zhǎng)的(de)行(xíng)业”，李凌如是总结。
以下为世邦魏理仕中(zhōng)国区总裁李凌先生的(de)采访实录（部分）：
現(xiàn)場(chǎng)提问：您怎么看待今年国內(nèi)推出的(de)一些货币和財(cái)政政策，特别是关于地(dì)产方面的(de)，您认为目前的(de)政策环境对商业地(dì)产市(shì)場(chǎng)会有什么影响？
李凌：政策变化历來(lái)是市(shì)場(chǎng)力量消長(zhǎng)的(de)风向标。9月下旬，国家推出经济刺激方案，释放积极信號(hào)。人大(dà)常委会批准10万亿化债计划，着眼于结构性隐患，助力中(zhōng)長(zhǎng)期(qī)高质量增長(zhǎng)。
我觉得这次政策出台(tái)，是從(cóng)長(zhǎng)期(qī)角度改善预期(qī)，化解风險(xiǎn)，并构建一个更好、更健康、更有序的(de)生态环境。这是最重要的(de)。这就像是打了一针维生素组合的(de)营养针，它不是止痛针，不能立即在表(biǎo)面上解决问题。但它对長(zhǎng)期(qī)的(de)利(lì)好是更有效的(de)。
商业地(dì)产相关政策在7月就陆续出台(tái)，公募REIT新(xīn)规扩展底层資(zī)产类型，包括市(shì)場(chǎng)化租赁住(zhù)房和养老设施等。二十届三中(zhōng)全会进一步深化改革，设定2029年以前完成多(duō)项改革措施，为商业地(dì)产存量用地(dì)和项目改造提供投資(zī)机会。
此(cǐ)外(wài)，国內(nèi)外(wài)利(lì)率环境变化也对市(shì)場(chǎng)影响深远。美联储下调利(lì)率，预示全球資(zī)金流动性和风險(xiǎn)資(zī)产价格上升，进一步打开中(zhōng)国央行(xíng)利(lì)率下调空间。
現(xiàn)場(chǎng)提问：当前在商业投資(zī)领域，您看好哪些领域的(de)投資(zī)机会？
李凌：在商业地(dì)产的(de)领域里，供应和需求的(de)消長(zhǎng)是推动市(shì)場(chǎng)周期(qī)运行(xíng)的(de)核心力量，商业地(dì)产投資(zī)的(de)波动和风險(xiǎn)隐藏(cáng)其中(zhōng)，但机遇和魅力也同样根植于此(cǐ)。
最近两年，零售物业從(cóng)无人问津到成为交易活跃度首位，反映疫情后线下消费回暖。尽管有消费降级現(xiàn)象，但從(cóng)中(zhōng)長(zhǎng)期(qī)的(de)视角來(lái)看，随着中(zhōng)国经济的(de)持续增長(zhǎng)、收入水平的(de)不断提高和社会保障体系的(de)逐步完善，我相信消费者对于高品质商品和服务的(de)需求仍然具有非常大(dà)的(de)增長(zhǎng)潜力，而城镇化将推动更多(duō)的(de)消费力向大(dà)城市(shì)群集聚。
对于高标准仓库，仓储物流市(shì)場(chǎng)经历從(cóng)高峰到低谷的(de)转变，供应高峰和資(zī)产价格修正是主要原因。未來(lái)两年，随着空置面积减少，供需天平将逐渐恢复平衡(héng)，这段时间是市(shì)場(chǎng)交易的(de)好时机。
与美国相比，中(zhōng)国的(de)高标仓大(dà)概只有美国今天高标仓体量的(de)30%。基于中(zhōng)国庞大(dà)的(de)人口基数、GDP和经济活动体量，我们对国內(nèi)高标仓的(de)未來(lái)前景是坚定看好的(de)。
長(zhǎng)租公寓市(shì)場(chǎng)尽管出現(xiàn)波动，但需求基础稳固。我们研究部在上海进行(xíng)的(de)租房调查显示，消费者倾向于租赁由专业机构管理的(de)公寓，租房预算也稳中(zhōng)有升。未來(lái)，机构投資(zī)者在長(zhǎng)租公寓上的(de)配置空间很大(dà)，公募REIT将吸引更多(duō)資(zī)本参与。
办公楼市(shì)場(chǎng)在当前经济表(biǎo)現(xiàn)疲弱、租赁需求低迷时，投資(zī)者谨慎看待資(zī)产价格和入場(chǎng)时机。但長(zhǎng)期(qī)來(lái)看，办公楼資(zī)产具有稳定回报潜力。中(zhōng)国办公楼投資(zī)或许正在进入一个新(xīn)的(de)阶段，关注核心城市(shì)的(de)高品质项目、关注租金收入的(de)稳定性才是穿越周期(qī)的(de)保障。
近年來(lái)，中(zhōng)国商业地(dì)产投資(zī)逐渐從(cóng)负杠杆转向正杠杆，这让核心型投資(zī)首次具备了必要条件。目前，一线城市(shì)甲级办公楼的(de)平均資(zī)本化率与十年期(qī)国债收益率的(de)利(lì)差已经扩大(dà)到300个基点以上的(de)历史最高水平。在此(cǐ)基础上，2025年预计我们央行(xíng)還(hái)会有1-2次的(de)降息，投資(zī)核心办公資(zī)产的(de)风險(xiǎn)回报将变得更具吸引力。
商业地(dì)产的(de)“小往大(dà)來(lái)”需要前瞻性视野，抓住(zhù)市(shì)場(chǎng)力量消長(zhǎng)的(de)契机，坚定不移地(dì)把握结构性趋势。我们不但要看见光芒，更要有快速抵达的(de)专业和能力。
現(xiàn)場(chǎng)提问：今年开业的(de)各种非标商业项目，正在以一种不断创新(xīn)的(de)形式丰富商业地(dì)产的(de)內(nèi)涵，对此(cǐ)您怎么看？
李凌：对于商业地(dì)产，创新(xīn)，意味着无限的(de)可能。市(shì)場(chǎng)越大(dà)，参与者越多(duō)，就越有可能出現(xiàn)一些优秀的(de)內(nèi)容和产品。
有些人认为这会颠覆現(xiàn)有市(shì)場(chǎng)，比如最近讨论很多(duō)的(de)消费降级、平替，把本來(lái)高利(lì)润的(de)方式用平替取代不是好事，但我觉得最后会找到一个新(xīn)的(de)平衡(héng)。
我们曾以为從(cóng)百货商店到购物中(zhōng)心的(de)业态组合已经将零售创新(xīn)发挥到了极致，然而現(xiàn)在发現(xiàn)仍有新(xīn)的(de)玩法不断涌現(xiàn)。
商业地(dì)产行(xíng)业中(zhōng)，很多(duō)從(cóng)业者锲而不舍，一直在努力创新(xīn)，紧跟时代潮流，尤其是現(xiàn)在这一代年轻人的(de)消费需求更加多(duō)元化和个性化。他们追求新(xīn)颖和独特，所以從(cóng)业者要不断想办法，创新(xīn)出更多(duō)新(xīn)的(de)业态和项目。
我认为，这种创新(xīn)還(hái)会不断地(dì)迭代和变化。创新(xīn)是永无止境的(de)。各种新(xīn)颖的(de)商业形态层出不穷，通过不同內(nèi)容的(de)拼凑与创新(xīn)，可以产生不同的(de)排列组合。只有生态越來(lái)越丰富，才会有越來(lái)越多(duō)更优秀的(de)內(nèi)容和产品涌現(xiàn)出來(lái)。
現(xiàn)場(chǎng)提问：对当下地(dì)产行(xíng)业的(de)发展前景，您是如何看待的(de)？
李凌：在过去的(de)经济周期(qī)中(zhōng)，我们已经明确地(dì)從(cóng)增量市(shì)場(chǎng)转为存量市(shì)場(chǎng)，虽然房地(dì)产已经不是所谓的(de)朝阳产业，但是看全球主要的(de)经济体，房地(dì)产仍然是GDP重要贡献和组成部分。
虽然中(zhōng)国经过这么多(duō)年的(de)发展，建造了大(dà)量的(de)房屋，但在高标准、高品质产品方面還(hái)有很大(dà)的(de)提升空间。
未來(lái)相当長(zhǎng)的(de)时间內(nèi)，任何人的(de)活动都需要物理空间。我觉得在未來(lái)几十年里，商业地(dì)产、产业地(dì)产在中(zhōng)国仍然有很大(dà)的(de)发展与提升空间，并且会创造很多(duō)就业机会。它是一个稳健和不断增長(zhǎng)的(de)行(xíng)业，其中(zhōng)的(de)各个赛道都蕴藏(cáng)机遇。
穿过风暴 | 你是一船之長(zhǎng)，世界没有比这更美妙的(de)景象。
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